抵当権について

抵当権と根抵当権

 

住宅ローンを利用する場合や事業の運転資金などでまとまったお金を借りる場合、金融機関等としては万が一返済ができなくなった場合のリスクがあります。このリスクが発生した場合に優先して不動産から弁済を受けられるようにするための権利が抵当権や根抵当権です。

「抵当権」・・・住宅ローンなどのように、まとまったローンの担保のために、不動産に設定する権利

「根抵当権」・・・主に事業者と金融機関との間において、「継続して」行われる取引きの担保のために、不動産に設定する権利

抵当権設定登記

 

金融機関等の債権者は、万が一返済が滞った場合に不動産から優先して弁済を受けられるように、登記簿の「乙区」と呼ばれる箇所に「1番抵当権」「2番根抵当権」などのように優先順に登記を行います。これを抵当権設定登記と言います。ローンは債務者と債権者の間で契約しますが、抵当権は不動産の所有者と債権者との間の契約となります。この際に、債権者と不動産所有者との間に入って抵当権設定登記を行っているのが司法書士です。

抵当権抹消登記

 

ローンが無事に完済となった場合、抵当権を存続させる意味はなくなりますので、抵当権を外すために登記を行います。これを抵当権抹消登記と言います。注意すべきは、債権者から抵当権を外す書類をもらった後、速やかに抵当権抹消登記をすることです。完済後長年放置された抵当権をたまに見かけますが、放置しておくと不動産を有効利用する際の障壁となったり、抵当権を抹消すること自体が難しくなったりしますのでお気を付けください。

ローンの名義人(抵当権の債務者)の死亡

 

【債務が完済となるとき

団体信用生命保険(団信)などにより、返済中の住宅ローンが完済となる場合があります。この場合に行うのが抵当権抹消登記です。

 

【債務が相続されるとき】

返済中のローンは、原則として相続人全員が債務を承継することになります。この場合に行うのが抵当権の債務者の変更登記です。相続人の中の一人だけが債務を承継したい場合は、債権者との話し合いが必要です。

 

【債務者と不動産所有者が同じとき】

不動産の名義人自体に相続が発生しますので、不動産の相続登記が必要となります。まず、相続登記を行った上で、上記の抵当権抹消登記や抵当権の債務者変更登記を行います。

 

【債務者と不動産所有者が異なるとき】

不動産の所有者が、抵当権抹消登記や抵当権の債務者変更登記を行います。

登記簿に古い抵当権や根抵当権、質権などが付いている

 

中には、昭和、大正、明治といった年代物の抵当権等が残っている場合があります。多くの場合は完済されて放置されたものと思いますが、この抵当権を外すのは簡単ではありません。まずは債権者探しから始めることになります。①債権者が見つからない場合②債権者が死亡している場合③債権者が法人で解散している場合④債権者が抵当権抹消登記に協力してくれない場合など、色々なケースが想定されます。このような場合でも抵当権を抹消する方法はございます。

 

 

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司法書士 郷田事務所

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